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      物業公司管理制度
      業主大會議事規則
      作者:昭通凱旋物業  來源:找法網  發表時間:2018/5/17 17:05:24  點擊:325

       為了規范業主大會的活動,維修業主的合法權益,根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《上海市住宅物業管理規定》和相關規定,制定本業主大會議事規則。

        業主大會議事規則

        第一章 總則

        第一條 (業主大會的組成)

        本業主大會由本物業管理區域內的全體業主組成。

        本業主大會設立的業主委員會負責執行業主大會的決定。

        第二條 (業主大會宗旨)

        本業主大會代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益,保障物業的合理、安全使用,維護本物業管理區域內的公共秩序,努力創建“管理有序、環境優美、治安良好、人際關系和諧的居住社區”。

        第三條 (與相關部門和居民委員會的關系)

        業主大會、業主委員會自覺接受街道辦事處(鄉鎮人民政府)、房屋管理部門、居民委員會和相關行政管理部門的指導,依法履行職責,規范運作。

        業主大會、業主委員會積極配合公安機關,與居民委員會相互協作,共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。

        在物業管理區域內,業主大會、業主委員會積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責,支持居民委員會開展工作,并接受其指導和監督。

        住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定,主動告知相關的居民委員會,并認真聽取居民委員會的建議。

        業主大會、業主委員會在日常運作中遇到矛盾沖突時,各業主同意提交住宅小區綜合管理聯席會議進行協調解決。

        第四條 (物業管理區域基本情況)

        一、業主大會名稱:

        業主委員會辦公地址: 路 弄 號 室。

        二、物業管理區域范圍(四至及附圖):東至 、南至 、西至 、北至 路。

        三、物業類型:住宅、辦公樓

        (住宅、辦公樓、商業用房、廠房、倉庫、其他類型物業)

        四、物業管理區域概況:

        占地面積: 平方米,房屋總建筑面積: 平方米,其中住宅 平方米, 套,投票權數 票;非住宅面積 平方米,投票權數 票。其他建筑面積 平方米(不計入投票權數)。

        第二章 業主大會

        第五條 (業主大會議事內容)

        (一)制定、修改管理規約和業主大會議事規則;

        (二)決定物業管理模式、物業管理方案、選聘物業服務企業的方案及解聘物業服務企業;

        (三)制訂、修改專項維修資金管理規約,決定專項維修資金使用方案和續籌方案;

        (四)決定業主大會訴訟事宜;

        (五)選舉、罷免業主委員會委員、候補委員,選舉、罷免業主監事會監事;

        (六)審議決定業主委員會的工作權限和業主大會活動經費;

        (七)審議決定業主代表大會、業主監事會、業主小組的工作權限;

        (八)審查業主委員會、業主監事會和物業服務企業的工作報告;

        (九)審議決定物業管理區域內物業共有部分和共用設施設備的使用、收益方案;

        (十)審議決定物業管理區域內物業共有部分和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

        (十一)改變和撤銷業主委員會、業主監事會、業主小組、業主代表大會的不當決定;

        (十二)決定改建、重建建筑物及其附屬設施;

        (十二)決定本物業管理區域內涉及業主共同利益的其他重大事項。

        第六條 (業主大會會議形式)

        業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式,具體會議形式由業主委員會確定。業主大會表決事項應該經過業主代表大會討論通過后提交業主大會表決。

        第七條 (集體討論議事的方式)

        采用集體討論形式議事的,本業主大會由業主推選業主代表參加會議。

        推選業主代表參加會議的,業主代表產生方式如下:

        1、多層一個單元一名業主代表,K座2名,J座3名;某法人可以委托1人參加;

        2、業主代表由相應單元或樓幢業主推選產生,擔任相應業主小組組長;

        3、業主小組選舉產生副組長一名,在組長不能出席業主代表會議時作為業主代表出席;

        4、業主代表(組長、副組長)經過業主小組半數以上業主同意方可當選,但是通過二次投票仍然不能過半數贊同的,得票最多者當選組長(業主代表),得票次之者當選副組長。

        第八條 (業主代表的職責)

        業主代表應當在參加業主大會、業主代表大會會議五日前,就業主大會、業主代表大會擬討論的事項書面征求所代表業主意見,并在業主大會、業主代表大會會議上如實反映。

        根據需要召集業主小組會議,討論決定業主小組樓幢管理事宜,商議業主大會、業主代表大會討論事宜。

        第九條 (表決票的送達)

        鑒于物業管理區域的實際情況,各業主同意屬下列情形之一的,均為表決票已送達:

        (一)當面領取或送達,并由業主簽收;

        (二)按照業主提供的聯系地址、通訊方式發送,包括傳真、電子郵件、短信、掛號信等有效方式;

        (三)投入物業所在地的該戶業主信報箱或者房屋內;【savanture不提倡使用本條】

        屬前款第(二)、(三)項的,應能提供相應證明,證明形式如拍照、掛號存根、公證等;或者同時電話聯系業主,由物業管理區域內兩人以上的業主或者居民委員會證明,并在物業管理區域內公告送達情況。

        表決票按上述約定送達全體業主。

        第十條 (業主大會表決形式)

        本業主大會采用以下第(一)、(二)、(三)、(四)、(五)種形式進行表決:

        (一)設投票箱:在物業管理區域內設投票箱,由業主自行將個人意見投入投票箱內,經業主委員會(換屆工作小組)統計匯總,公布表決結果。

        (二)專人送達、回收意見:由業主委員會(換屆工作小組)組織有關人員逐戶派發、回收業主意見,經業主委員會(換屆工作小組)統計匯總,公布表決結果。

        (三)通過業主提供的電子郵箱地址向表決專用電子郵箱發送電子郵件。

        (四)傳真。

        (五)通過業主提供的其他聯系地址,經郵局掛號或快遞發送書面征詢意見。

        已送達的表決票,業主在規定的時間內不反饋意見或者不提出同意、反對、棄權意見的,視為同意參與投票的業主中多數業主意見。

        業主大會統計票數應該召開業主代表大會公開計票、唱票,接受業主監督。

        差額選舉業主委員會委員、候補委員、監事會監事或者選聘物業服務企業的,已經送達的表決票,業主在規定的時間內不反饋意見或者不提出同意、反對、棄權意見的,視為同意參與表決中得票數排名前列的相應名額的候選人當選或者獲得較多數票數的物業服務企業獲聘。

        第十一條 (業主大會會議與會業主的計算)

        業主大會會議采用集體討論形式召開的,與會業主代表以實到業主代表以及采取委托代理方式的業主代表計算。業主大會會議以業主代表參加的形式召開的,到會業主代表應當能夠代表物業管理區域內持有二分之一以上投票權(業主人數、建筑面積)的業主。

        業主大會會議采用書面征求意見的形式召開的,與會業主以表決票送達的業主計算。

        第十二條 (業主大會定期會議)

        業主大會每半年召開一次定期會議,召開時間為七月、一月。

        第十三條 (業主大會臨時會議)

        下列情形之一的,應當召開業主大會臨時會議:

        (一)經20%以上業主提議;【建議降低到5%】

        (二)業主委員會委員缺員,全體候補委員遞補為委員后,仍缺員超過百分之三十的,應當在30天內召開業主大會會議增補;

        (三)15名以上業主代表提議的;

        (四)業主監事會提議召開的;

        (五)業主委員會提議召開的;

        (六)根據法律法規和政策文件規定的其他情形。

        屬第一款第一項情形的,應符合下列條件:有明確發起人;提議事項明確,屬于業主大會議事范圍;隨附提議人房地產權證和身份證復印件。業主委員會應當在收到提議之日起15日內對是否召開業主大會會議作出決定,認為有必要核實的可以對簽名的真實性和有效性等進行核實。決定不召開的,應說明事實、理由和依據,并在物業管理區域內書面公告。逾期未作出決定的,視作提議有效。業主委員會應當在作出召開業主大會會議決定之日起30天內(未作出決定的在收到提議之日起45天內),召開業主大會會議,就提議事項征求業主意見并表決,業主大會會議討論表決議題應與提議議題相一致。

        屬第一款第二項情形的,業主委員會應在30日內召開業主大會會議,補選缺額委員和候補委員。業主委員會委員全體辭職或者半數以上委員辭職的,由街道辦事處(鄉鎮人民政府)和房屋管理部門在60日內啟動業主委員會換屆改選程序并召開業主大會會議。

        屬第一款第三項情形的,業主委員會應該在15天內決定召開,或者召開業主代表大會決定是否召開業主大會臨時會議。業主代表大會或者業主委員會決定召開的,應該在30天內召開。業主代表大會決定不召開的,業主委員會應公告業主代表大會表決結果。

        屬第一款第四項情形的,業主委員會應該在30天內召開業主大會臨時會議,就提議事項征求業主意見并表決,業主大會會議討論表決議題應與提議議題相一致。_

        屬第一款第五項情形的,業主委員會應該在30天內召開業主大會臨時會議,就提議事項征求業主意見并表決,業主大會會議討論表決議題應與提議議題相一致。

        屬第一款第六項情形的,業主委員會應該在收到相關政府文書或者發生相關事實的15天內召開業主代表大會決定或者30天內召開業主大會臨時會議。

        第十四條 (召開業主大會會議的程序)

        業主大會會議按下列程序召開:

        (一)會議籌備工作

        業主委員會(換屆工作小組)做好開會前的準備工作。根據業主的提議,草擬議案、制定征詢意見表或表決票(選票)、核實業主情況。

        (二)發布公告

        業主大會召開會議前15日,由業主委員會(換屆工作小組)將會議的時間、地點、內容以書面形式向物業管理區域內全體業主公告,同時邀請房屋管理部門和居民委員會派員參加,并認真聽取其意見和建議。

        (三)征詢意見或投票表決

        采用書面征求意見形式的,業主委員會(換屆工作小組)應在召開業主大會15日前公告業主大會議題、議案,并在表決事項投票日期五日前發放征詢意見表或表決票(選票),將業主大會議事內容書面征詢物業管理區域內業主意見或投票表決。

        (四)回收統計意見

        業主委員會(換屆工作小組)根據第十條的規定回收業主意見,進行意見匯總或者票數統計。

        (五)通報大會議事決定

        業主委員會(換屆工作小組)在公告欄通報征詢意見或投票統計結果,接受業主的查詢和監督。

        業主委員會(換屆工作小組)根據征詢意見或投票統計結果形成業主大會的議事決定,應當以書面形式在物業管理區域內公告。

        業主委員會(換屆工作小組)應當做好業主大會會議書面記錄并存檔。

        第十五條 (業主、業主代表的代理)

        業主委托代理人參加業主大會會議的,應符合下列約定:

        (一)業主是自然人的,可以書面委托物業管理區域內的其他業主或者實際使用人、同住人參加,但受托人代理份額不能超過物業管理區域內業主總人數的1%。

        (二)業主是單位法人的,可以書面委托代理人參加業主大會會議或者業主委員會。

        業主代表需委托代理人參加業主大會和業主代表大會會議的,其委托行為應符合下列約定:

        (一)業主代表委托代理人參加業主大會和業主代表大會會議,代理人必須是本代表所在區域的業主;

        (二)業主代表的書面委托書。

        第十六條 (提議再次召開業主大會會議的限制)

        業主大會對所提議案已經作出決定的,業主在6月內不得以同一內容再提議召開業主大會會議進行表決。

        第三章 業主代表大會

        第十七條 業主代表大會職責:

        1、業主代表大會對業主大會議案進行討論,經與會業主代表1/2表決通過方可提交業主大會表決;

        2、對小區公共部位維修、更新改造使用維修資金或者公共收益在5萬以內的單項項目進行決策,經業主代表大會2/3以上通過后實施;5萬以上的維修更新項目先由業主代表大會討論通過;并有權對維修資金的存放、使用進行監管;

        3、業主代表10名以上可以提出罷免業主委員會委員、候補委員、監事會監事的提議;

        4、業主代表大會2/3以上通過可以罷免業委會委員、候補委員和監事會監事;

        5、業主代表大會2/3以上通過可以撤銷業主委員會或業主監事會的不當決定;

        6、業主代表10名以上可以提議召開業主代表大會臨時會議;

        7、業主委員會集體辭職、半數以上委員辭職或者不能按期換屆改選時,可以由業主代表大會選舉產生臨時業主委員會,代行業主委員會職責;

        8、業主大會授權的其它事項。

        第十八條 業主代表大會的的計票:

        業主代表大會會議采用集體討論形式召開,與會業主代表以實到業主代表以及采取委托代理方式的業主代表計算。到會業主代表應當能夠代表物業管理區域內持有二分之一以上投票權(業主人數、建筑面積)的業主。

        業主代表大會會議表決應該采用書面征求意見的形式,業主代表表決采取實名制,每張表決票應該登載相應業主代表所在區域的建筑面積和業主人數。與會業主代表所代表的業主人數和建筑面積計算以表決票書面送達業主代表為準。

        業主代表大會作出決定,贊同票代表的業主人數和建筑面積同時達到全體業主人數和專有部分總建筑面積之和的比例應該符合第十七條規定的比例。

        第十九條 發生以下情形的應該在15天內召集業主代表大會:

        1、業主委員會決定可以在15天內舉行業主代表大會,在業主大會授權范圍內決定相關事宜;

        2、10名以上業主代表提議可以召開業主代表大會,業主委員會應該在15天內召開業主代表大會;業主委員會拒絕召開的,應該說明理由并向全體業主公告;

        3、業主監事會決定舉行業主代表大會的,業主委員會應該在15天內召開業主代表大會;

        4、20%以上業主提議召開業主大會臨時會議,業主委員會應該在15天內召開業主代表大會商議處理,或者在30天內召開業主大會臨時會議;

        5、業主委員會集體辭職、半數以上委員辭職或者不能按時換屆改選時,十名名以上業主代表提議,或者街道辦事處、房管局或者居民委員會提議,在15天內召開業主代表大會商議業主委員會換屆改選事宜。

        第四章 業主委員會

        第二十條 (業主委員會職責)

        業主委員會除依法履行職責外,同時履行下列職責:

        (一)擬訂物業管理方案或者選聘物業服務企業的方案,報業主大會決定;

        (二)擬訂業主委員會的年度財務預算方案、決算方案,報業主大會決定;

        (三)擬訂業主大會議事規則、管理規約和專項維修資金管理規約修改方案,報業主大會決定;

        (四)擬訂物業管理區域內公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度的方案,報業主大會決定;

        (五)擬訂物業管理區域內物業共有部分和共用設施設備的使用、收益方案,報業主大會決定;

        (六)擬訂專項維修資金使用、續籌方案,報業主大會決定;

        (七)擬訂改建、重建建筑物及其附屬設施的方案,報業主大會決定;

        (八)對違反管理規約的行為進行處理;

        (九)組織、主持或者提議召開業主代表大會、業主小組會議;

        (十)對緊急事項作出決定和處理,并在緊急事件發生后三天內向全體業主公告或告知相關業主;

        (十一)業主委員會任期屆滿前三個月,業主委員會應該向街道辦事處和房管部門匯報要求其指導小區換屆改選工作,業主監事會可以敦促業主委員會和有關部門組織換屆改選工作;

        (十二)業主委員會委員全體辭職的,或者半數以上委員辭職的,應該提前舉行換屆改選,在新一屆業主委員會選舉產生之前,原業主委員會繼續履行職責,由于不履行職責造成損失的,由相關責任人承擔。

        第二十一條 (業委會委員、候補委員條件)

        業主委員會委員、候補委員候選人應當是本物業管理區域內的自然人業主或者單位業主授權的自然人代表,并符合下列條件:

        (一)具有完全民事行為能力;

        (二)履行業主義務,未欠交物業服務費和物業專項維修資金;

        (三)遵紀守法,熱心公益事業,責任心強,具有較強的公信力和組織能力;

        (四)本人、配偶及其直系親屬未在為本物業管理區域提供物業服務的企業及其下屬單位任職;

        (五)書面承諾積極、及時、全面履行工作職責。

        業主委員會委員、候補委員候選人由籌備組(或換屆改選小組)在街道、房管部門指導下組織業主通過書面推薦或組織座談會的形式自薦或推薦,十名以上業主也可以聯名推薦候選人。提名初步候選人多于正式候選人名額的,由初步候選人在業主代表大會上演講,由業主代表大會投票選舉產生正式候選人。

        第二十二條 (業主委員會組成和任期)

        業主委員會由委員和候補委員組成。業主委員會設委員7_名,候補委員3名,其中主任1名,副主任_2_名。業主委員會主任、副主任由業主委員會從委員中選舉產生。

        業主委員會每屆任期_3年,委員可以連選連任。

        候補委員列席業主委員會會議,不具有表決權。業主委員會委員、候補委員實行差額選舉,差額比例不得低于百分之二十。

        業主委員會委員、候補委員按照預定名額和候選人得票順序當選。

        業主委員會可以聘請秘書,負責處理業主委員會日常事務。秘書合同一年一簽,期滿可以續簽。秘書的工作職責由業主委員會決定并經業主代表大會通過后實施。

        第二十三條 (業主委員會會議)

        業主委員會會議應當按下列規則召開:

        (一)業主委員會每兩個月召開一次例會,經三分之一以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為有必要的,應當及時召開業主委員會會議。

        (二)會議由主任負責召集,主任因故不能召集的,由副主任負責召集。主任、副主任均因故不能召集的,由三分之一以上的委員聯合召集。

        (三)委員因故不能參加會議的,提前1日向業主委員會召集人說明。

        (四)提前7日將會議通知及有關材料送達每位委員。

        (五)會議有過半數委員出席,作出決定須經全體委員人數半數以上同意。

        (六)做好會議書面記錄,由出席會議的委員簽字后存檔。

        業主委員會做出的決定,應當在三日內以書面形式向全體業主公告。

        第二十四條 (業主委員會委員的資格終止)

        業主委員會委員有下列情形之一的,其委員資格終止:

        (一)已不是本物業管理區域內業主的;或者雖然是業主,但連續6個月以上不在本小區內居住的。

        (二)被司法部門認定有犯罪行為的;

        (三)在為本物業管理區域提供服務的物業服務企業工作的;

        (四)以書面形式向業主委員會提出辭呈的;

        (五)連續三次以上或者一年內累計三次以上無故缺席業主委員會會議的;

        (六)因疾病、經常外出等原因難以履行職責的;

        (七)嚴重違反有關物業管理、財務會計法律、法規或者拒不履行業主義務的;

        (八)違反業主大會議事規則、管理規約、專項維修資金管理規約或者違反業主大會、業主代表大會決定、業主委員會決定等;

        (九) 業主委員會委員、候補委員有下列行為之一的:

        (1)收受物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬;

        (2)向為本物業管理區域提供服務的物業服務企業承攬、介紹相關業務或者推薦他人就業;

        (3)收受可能妨礙公正履行職務的其他利益;

        (4)本人、配偶及其直系親屬在為本物業管理區域提供服務的物業服務企業及其下屬單位任職。

        屬于第(一)、(二)、(三)項情形的,委員資格自然終止,業主委員會將委員資格終止的情況及時在物業管理區域內公告。

        屬于第(五)、(六)、(七)、(八)、(九)項情形的,經業主委員會會議通過后中止其委員職務,并提請下次業主大會會議審議決定,經業主大會會議通過,其委員資格終止。

        業主委員會中止委員職務時,應當允許該委員提出申辯并記錄歸檔。

        屬于第(四)項情形,非全體委員辭職的,業主委員會應將委員辭職情況及時在物業管理區域內公告,并在下一次業主大會召開時補選委員;

        業主委員會委員全體辭職的,應該提前三個月向街道辦事處和房管局書面提出,并在小區向全體業主公告。街道辦事處和房管局應該在三個月內組織業主選舉產生新一屆業主委員會。在新一屆業主委員會選舉產生之前,原業主委員會繼續履行職責,由于不履行職責造成損失的,由相關責任人承擔。

        業主委員會委員職務終止時,經業主委員會決定,從候補委員中按照得票多少依次遞補,并在本物業管理區域內公告。

        第二十五條 (業主委員會主任、副主任、秘書不履行職責和資格終止的處理)

        業主委員會主任或者副主任委員資格終止的,業主委員會應及時召開會議,重新選舉產生業主委員會主任或者副主任。

        業主委員會主任、副主任應當依法履行業主大會、業主委員會的決定,因拒不履行決定造成損失的,由責任人承擔。

        業主委員會秘書拒不履行業主大會、業主委員會的決定,不履行工作職責,給業主、業主大會造成損失的,由業主委員會秘書承擔法律責任。

        業主委員會秘書與業主委員會簽訂勞動合同時應該明確業主委員會秘書的工作職責、勞動報酬和違約責任。業主委員會秘書被解聘或者合同到期,應該與業主委員會辦理交接,拒不交接的應該承擔法律責任。

        第二十六條 業主委員會公開招聘1名秘書和----名財務人員。秘書和財務人員的任免由業主委員會會議決定,決定結果在小區內公示,公示時間不少于7日。

        第二十七條 秘書的職責:

        (一)起草業主大會會議和業主委員會會議的會議通

        知,并在物業管理區域顯著位置公布;

        (二)負責業主大會會議和業主委員會的會議記錄;

        (三)協助業主委員會的工作;

        (四)執行業主委員會的決議;

        (五)接收業委會委員的書面辭職申請;

        (六)接收離任的業主委員會委員所保管的檔案資料及財物;

        (七)收取合理的復印費后,向業主提供有關業主委員會會議和業主大會的會議記錄的復印件;

        第二十八條 財務人員的職責:

        (一)嚴格遵守、執行國家財經法律法規和財會制度;

        (二)認真審查各種報銷或支出的原始憑證;

        (三)根據原始憑證,做好現金和銀行賬目;

        (四)負責到銀行辦理經費領取手續,支付和結算;

        (五)負責支票簽發管理;

        (六)保管現金、空白支票、空白收據;

        (七)作好工資、補貼的造冊發放工作;

        (八)定期向業主委員會匯報財政收支情況;

        (九)做好財務收支明細表;

        (十)在收取合理的復印費后,向業主提供業主大會預算的復印件、業主大會財務報表的復印件等財務資料;

        第五章 業主監事會

        第二十九條 業主大會設立業主監事會,其成員數為 人。業主監事會應當包括適當比例的業主同住人代表。業主監事會成員由業主大會選舉產生。監事會設主席一人,由全體監事過半數選舉產生。監事會主席召集和主持監事會會議;監事會主席不能履行職務或者不履行職務的,由半數以上監事共同推舉一名監事召集和主持監事會會議。

        業主委員會委員、秘書或其他高級管理人員不得兼任監事。

        第三十條 業主監事會監事的任期每屆為 年。監事任期屆滿,連選可以連任。

        監事任期屆滿未及時改選,或者監事在任期內辭職導致監事會成員低于法定人數的,在改選出的監事就任前,原監事仍應當依照法律、行政法規和業主大會議事規則的規定,履行監事職務。

        第三十一條 業主監事會行使下列職權:

        (一)檢查業主大會、業主委員會財務;

        (二)對業主委員會委員、秘書或者其他高級管理人員執行職務的行為進行監督,對違反法律、行政法規、業主大會議事規則、管理規約或者業主大會決議的業主委員會委員、監事、秘書或者其他高級管理人員提出罷免的建議;

        (三)當業主委員會委員、秘書或者其他高級管理人員的行為損害業主的利益時,要求業主委員會委員、秘書或者其他高級管理人員予以糾正;

        (四)提議召開臨時業主大會會議,在業主委員會不履行法律法規和業主大會議事規則規定的召集和主持業主大會會議職責時召集和主持業主大會會議;

        (五)向業主大會會議提出提案;

        (六)依據業主大會議事規則的規定,對業主委員會委員、秘書或者其他高級管理人員執行職務時違反法律、行政法規或者業主大會議事規則、管理規約或者業主大會決議的規定,給業主、業主大會造成損失的,對業主委員會委員、秘書或者其他高級管理人員提起訴訟;

        (七)業主大會議事規則、管理規約和業主大會決議規定的其他職權。

        第三十二條 業主監事會監事可以列席業主委員會會議,并對業主委員會決議事項提出質詢或者建議。

        業主監事會發現業主大會、業主委員會財務情況異常,可以進行調查;必要時,可以聘請會計師事務所等協助其工作,費用由業主大會承擔。

        第三十三條 業主監事會每年度至少召開一次會議,監事可以提議召開臨時監事會會議。

        業主監事會的議事方式和表決程序,可以由業主監事會提出經業主代表大會1/2以上通過后公告實施。

        業主監事會決議應當經半數以上監事通過。監事會應當對所議事項的決定作成會議記錄,出席會議的監事應當在會議記錄上簽名。

        第三十四條 業主監事會行使職權所必需的費用,由業主大會承擔。

        第六章 業主小組

        第三十五條 (業主小組職責)

        物業管理區域內以幢、單元為單位成立業主小組,業主小組由該幢、單元的全體業主組成。市政管理處辦公樓區域組成一個業主小組。

        業主小組履行下列職責:

        (1)討論業主大會擬討論的事項;

        (2)推選業主代表出席業主大會會議,表達本小組業主的意愿;

        (3)決定本小組范圍內涉及的共有部分、共用設備的維修、更新。

        業主小組議事由該業主小組產生的業主代表主持,按照業主大會表決規則進行表決,業主小組作出的決定不得與業主大會、業主代表大會作出的決定相抵觸。業主小組依法作出的決定應當及時告知業主委員會,業主委員會和相關業主應當及時履行。

        第三十六條 (業主小組、業主利益的維護)

        業主大會、業主代表大會或者業主委員會的決定,對業主具有約束力。

        業主大會、業主代表大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

        業主大會、業主代表大會、業主委員會的決定不得侵害業主小組所在單元、樓幢的利益。業主小組或者業主認為業主大會、業主代表大會、業主委員會的決定侵害本小組或業主利益的,可以請求人民法院予以撤銷。

        業主小組決議對本區域業主有約束力。業主認為業主小組決定侵害自己利益的,可以請求人民法院予以撤銷。

        第三十七條 (業主小組的召集)

        業主大會、業主代表大會表決事項前五日內,業主代表應該征詢業主意見或者召開業主小組會議討論相關表決事項,并在業主大會、業主代表大會會議上如實表達業主意見。

        涉及本區域維修更新改造的,經由業主、物業服務企業或者業主委員會要求召開業主小組會議或者征詢業主小組意見的,業主代表應該提前15天書面告知業主小組全體業主,并在小組區域公告;蛘邥嫖袠I主委員會征詢本區域業主意見。

        本業主小組區域20%以上業主提議召開業主小組會議時,業主代表應該在15天內召開業主小組會議討論決定相關事宜。

        業主代表不履行相關職責的,相應小組業主可以更換業主代表,或者由業主委員會召集業主小組會議,討論決定業主小組相關事宜。

        第七章 印章、公告、檔案管理和活動經費

        第三十八條 (印章的使用管理)

        業主委員會應當建立健全印章管理制度。業主大會印章、業主大會財務專用章和業主委員會印章由業主委員會指定專人保管,不能由一人同時保管二枚以上印章,并按印章管理制度使用。業主監事會印章由監事會指定專人保管,并按印章管理制度使用。

        印章使用應該經過成員討論半數通過,經業主委員會、業主監事會半數以上簽字方可用印。使用印章應該辦理登記并留存底稿原件存檔備查。

        業主大會印章用于業主大會公告、決定和經業主大會批準或授權的合同、協議等文件。

        業主委員會印章用于業主委員會決議、公告、函件和業主大會授權業主委員會決定或執行簽署的合同、協議等文件。

        業主監事會印章用于業主監事會決議、公告、函件和業主大會授權業主監事會決定或簽署的合同、協議等文件。

        印章管理制度由業主委員會制訂,報業主代表大會通過后向全體業主公告實施。

        第三十九條 (信息公告)

        下列事項應當在三日內在物業管理區域內公告:

        (一)業主委員會決定;

        (二)業主大會會議決定;

        (三)業主監事會決定;

        (四)業主代表大會決定;

        (五)業主大會、業主委員會、監事會或者業主小組收到的訴訟、處罰、責令限期整改等相關文書;

        (六)業主小組決定在相應區域公告。

        第四十條 (業主大會檔案資料管理)

        業主委員會應當建立檔案資料管理制度。業主大會檔案資料,由業主委員會指定專人保管。

        第四十一條 (資料和財物移交)

        業主委員會換屆改選的,在選舉產生新一屆業主委員會之日起十日內,原業主委員會應當按照《上海市住宅物業管理規定》第十四條的規定移交其保管的有關財務憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物。

        業主委員會委員資格終止的,應當自終止之日起3日內將其保管的檔案資料、印章以及其他屬于業主大會所有的財物移交給業主委員會。

        業主委員會、業主委員會委員拒不履行正常移交義務的,業主委員會或業主可以依法向人民法院提起民事訴訟,造成損害的,由相關責任人承擔。

        業主代表大會、業主監事會、業主小組資料交接和財務移交同樣參照以上條款辦理。

        第四十二條 (業務培訓)

        業主委員會委員、業主監事會監事應當加強相關法律法規及業務知識的學習,積極參加相關部門組織的業務培訓,不斷提高依法履職的能力。

        第四十三條 (業主大會活動經費)

        業主大會活動經費包括業主大會、業主代表大會、業主委員會、業主監事會的活動經費,由業主大會承擔,由業主按照住宅與非住宅按照物業服務費的比例分攤,其中住宅部分按照建筑面積分攤。

        業主大會活動經費用于下列開支:

        (一)業主大會、業主代表大會、業主委員會、業主監事會會議開支,計_5000_元/年,按實報銷;

        (二)必要的日常辦公等費用,計 元/月,按實報銷;

        (三)有關人員津貼,共計費用 元/月,具體支付對象如下:

        (1)業主委員會主任、副主任,費用 元/月;小計 元/月

        (2)業主監事會監事,費用 元/月_;小計 元/月

        (3)業主委員會委員,費用_ 元/月;小計 元/月

        (4)業主委員會秘書,費用 元/月;

        (5)業委會財務人員,費用 元/月。

        業主委員會開展工作的經費在物業服務費中列支,由物業服務企業在物業服務費中提取5%用于業主大會活動經費。

        經費收支帳目由業主委員會或者委托的物業服務企業、有資質的社會中介機構管理,經費收支帳目每6個月在物業管理區域內公布一次,接受業主的監督。

        業主大會活動經費、小區公共收益、維修資金收支和物業服務費按實結算部分每年委托中國注冊會計師審計一次,在次年第一季度向全體業主公布并送達。

        第八章 業主委員會的換屆改選

        第四十四條 (改選原則)

        各業主同意自覺接受街道辦事處(鄉鎮人民政府)、房屋管理部門、居民委員會和相關行政管理部門的指導,依法有序開展業主委員會換屆改選工作。

        第四十五條 (起動換屆程序)

        業主委員會任期屆滿前三個月,應當書面報告物業所在地房屋管理部門,積極配合做好換屆選舉工作。

        第四十六條 (成立換屆改選小組)

        各業主同意由居民委員會會同業主委員會牽頭,通過組織召開居民座談會、樓組長會議、業主代表大會等方式成立業主委員會換屆改選小組(以下簡稱“換屆改選小組”)。

        業主委員會換屆改選小組成員條件同業主委員會委員條件。

        第四十七條 (業主委員會候選人的產生)

        業主委員會委員候選人由換屆改選小組通過召開業主代表、部分業主會議,直接聽取業主意見,或者采用業主推薦等方式產生,或者采用業主大會推薦方式產生,并按規定在物業管理區域內公示、公告。

        第四十八條 (換屆改選小組不履行職責的處理)

        換屆改選小組不依法履行組建業主大會職責的,業主可以請求街道辦事處(鄉鎮人民政府)、房屋管理部門責令其限期改正。

        換屆改選小組逾期仍未履行職責的,業主可以請求相關部門組織業主重新組建換屆改選小組。

        業主大會可以決定更換業主委員會換屆改選小組成員,或者重新產生換屆改選小組;換屆改選小組侵害業主權益造成損失的,由責任人承擔賠償責任。

        第四十九條 (業主委員會不能及時換屆選舉的處理)

        因客觀原因不能及時換屆選舉的,業主委員會任期屆滿后,不得繼續履行職責。

        小區物業管理事宜按照《物權法》、《物業管理條例》和《上海市住宅物業管理規定》和本議事規則、管理規約的規定由全體業主共同決定,業主代表大會可以選舉產生臨時業主委員會代行業主委員會職責,直到新一屆業主委員會產生為止。

        第五十條 (矛盾調處)

        在業主委員會換屆改選過程中遇有疑難問題時,各業主同意提交住宅小區綜合管理聯席會議進行協調解決。

        第九章 附則

        第五十一條 (業主大會議事規則的生效)

        本議事規則經 年 月 日業主大會會議討論通過。

        本議事規則由業主委員會根據業主大會的決議修改。修改后的規約,經業主大會會議通過之日起生效。

        本議事規則未盡事項由業主大會補充。業主大會通過的有關本議事規則的決定為本議事規則的組成部分。


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